Post By：2020/6/21 8:18:18
深圳的五家中介機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、樂有家地產(chǎn)以及美聯(lián)物業(yè)發(fā)布聯(lián)合聲明，抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式。這張聲明海報(bào)在朋友圈里一石激起千層浪，可青島的地產(chǎn)中介似乎并無反應(yīng)。
在青島，渠道方聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)與大部分的開發(fā)商建立起了合作關(guān)系，其中貝殼找房占據(jù)了最大的市場(chǎng)份額。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，渠道聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)為開發(fā)商帶客，根據(jù)成交數(shù)量獲得傭金;但在這種良好、和諧的合作模式之外，開發(fā)商其實(shí)也隱隱擔(dān)心當(dāng)渠道和中介做大甚至成為行業(yè)壟斷后，會(huì)通過提高傭金比例、引導(dǎo)客戶流向等方式影響正常的地產(chǎn)銷售秩序。
[b]因利益被觸動(dòng)中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)聲[/b]
在深圳，五家中介機(jī)構(gòu)發(fā)布聯(lián)合聲明，要抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”。在業(yè)內(nèi)人士看來，中介機(jī)構(gòu)在聲明里所說的從業(yè)資質(zhì)、“走私單”等問題是可以被擺在明面上說的理由，其根本原因還是“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式繞過了渠道和中介，影響到了他們的利益。
[img]/tp/2020/0621/0817385993.jpg[/img]圖片來源網(wǎng)絡(luò) 在地產(chǎn)行業(yè)中，客戶資源就是最大的資本和王牌;憑借在二手房業(yè)務(wù)中積累的客戶資源，渠道和中介公司有了進(jìn)軍新房業(yè)務(wù)的底氣，甚至可以憑此占據(jù)傭金比例談判上的強(qiáng)勢(shì)地位。
“位置偏一點(diǎn)的傭金比例高，比如賣一套膠州一百萬的房子，公司能拿七八萬，但如果是市區(qū)里一套三四百萬的房子，公司可能只能拿三四萬�！睆埾壬乔鄭u一家鏈家地產(chǎn)的員工，他說每個(gè)項(xiàng)目的傭金比例都是中介公司的新房部門跟地產(chǎn)項(xiàng)目談下來的，綜合來看，青島的中介公司并沒有向開發(fā)商獅子大開口，傭金比例都比較合理。
作為開發(fā)商營銷部門的員工，在隋先生的印象里，一些位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目給渠道的傭金比例曾達(dá)到18%，“雖然傭金高，但這樣的房子不好賣。沒有成交量渠道和中介也都拿不到錢�！�
在這份聯(lián)合聲明的最后，五家中介機(jī)構(gòu)表示“我們不排除使事態(tài)發(fā)展情況，進(jìn)一步采取聯(lián)合行動(dòng)的可能”——在占據(jù)了優(yōu)勢(shì)地位后，中介公司的態(tài)度也強(qiáng)硬起來。
擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)卻不允許他人涉足自己的領(lǐng)域，這份聯(lián)合聲明難免有只許州官放火，不許百姓點(diǎn)燈的嫌疑。而在律師看來，中介公司這樣的“抱團(tuán)”行為，甚至可以說是違反了反壟斷法，是一種不正當(dāng)?shù)母偁幮袨椤?br /> 山東元鼎律師事務(wù)所的劉喬喬律師認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商推出“全民經(jīng)紀(jì)人”的營銷模式就是為了刺激市場(chǎng)，但這種方式繞過了原本強(qiáng)勢(shì)的中介機(jī)構(gòu)，讓中介機(jī)構(gòu)少了一部分收入來源。而中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”，實(shí)際上就是抵制開發(fā)商自主交易的行為，是利用中介機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)地位限制競爭。
[b]青島新房市場(chǎng)貝殼找房“一家獨(dú)大”[/b]
“青島的‘全民經(jīng)紀(jì)人’可以說是沒做起來，基本沒效果。”在營銷公司工作多年的叢女士這樣說。作為業(yè)內(nèi)人士，她很清楚在目前的青島地產(chǎn)市場(chǎng)里，論帶客沒有人能比得過中介公司，而吸引了眾多中介公司入駐的貝殼找房已經(jīng)可以被稱為行業(yè)里的“老大”，“貝殼找房幾乎已經(jīng)占據(jù)了70%的市場(chǎng)份額。在這種情況下，開發(fā)商只有與貝殼找房合作，才能獲得客源，才有希望達(dá)成交易�！�
“現(xiàn)在來售樓處看房的，保守估計(jì)中介帶來的比例能占到40%~50%，前提是這個(gè)項(xiàng)目跟渠道合作�！彼逑壬�(xí)慣把貝殼找房稱為渠道。
“貝殼在青島有6000多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，分布在大大小小不同的中介。貝殼上的信息是大家共享的，一旦有房子出來，每個(gè)中介都可以根據(jù)自己手里的客戶信息進(jìn)行介紹。如果中介介紹來的客戶最終成交了，中介和渠道都能拿傭金。”隋先生也承認(rèn)，貝殼找房確實(shí)已經(jīng)成為青島地區(qū)最大的渠道方了。
能帶客、能促成交易，在這一層面上來說貝殼找房在青島的地產(chǎn)市場(chǎng)中還算是受歡迎;但與此同時(shí)，也有一些本地的開發(fā)商一直拒絕跟渠道合作，因?yàn)橐坏┡c渠道搭上了關(guān)系，開發(fā)商就會(huì)逐漸受制于渠道，甚至要提高傭金比例來向渠道爭取客源。
“以貝殼為例，它同時(shí)給多個(gè)項(xiàng)目帶客。一旦我們給的傭金低了，它很有可能就不給我們帶客，這就打亂了正常的市場(chǎng)銷售秩序了。一旦渠道和中介抱團(tuán)做大了，對(duì)開發(fā)商沒有任何好處�！彼逑壬J(rèn)為，如果一個(gè)地區(qū)市場(chǎng)只有一家渠道，這家渠道就會(huì)完全把控住當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)銷售市場(chǎng)，“它想讓誰賣得好就會(huì)往誰家?guī)Э�，說不讓誰家賣就不讓誰家賣了”
[b]貝殼找房曾被曝出壟斷開發(fā)商新房銷售[/b]
隋先生描述的這種情況雖然沒有在青島出現(xiàn)過，但在國內(nèi)其他城市，已經(jīng)有開發(fā)商吃了虧。
此前曾有媒體報(bào)道過，貝殼找房利用自己在鄭州市場(chǎng)一家獨(dú)大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，涉嫌壟斷開發(fā)商新房銷售。貝殼找房針對(duì)開發(fā)商的截客、洗客、搶人手段層出不窮，靠人海戰(zhàn)術(shù)控制市場(chǎng)，并稱一旦簽約，整個(gè)項(xiàng)目周邊都會(huì)布置大量工作人員，封鎖售樓處所有通道，把大量訪客轉(zhuǎn)變成自己的客戶。這些行為，給開發(fā)商新房銷售造成了極大的困擾。
在貝殼找房涉足新房銷售之前，打電話來推銷房子的大多都是售樓處的置業(yè)顧問，而現(xiàn)在電話那頭的自我介紹很多時(shí)候都變成了“您好，我是貝殼找房新房業(yè)務(wù)部”;以往購房者去售樓處看房，置業(yè)顧問和客戶是一對(duì)一服務(wù)，但如今不少售樓處都找了渠道方帶客，客戶走進(jìn)售樓處瞬間就被好幾個(gè)人包圍，其中既有中介渠道也有案場(chǎng)的置業(yè)顧問——小編在即墨某項(xiàng)目探訪時(shí)，就曾被三名銷售人員一起圍著，其中兩個(gè)人是渠道的，一個(gè)人是案場(chǎng)的置業(yè)顧問。
“作為消費(fèi)者，我是不喜歡這種方式的。置業(yè)顧問和中介輪流打電話來，我明明已經(jīng)拒絕過了，但他們還是天天打。我今天拒絕了這個(gè)項(xiàng)目，明天中介又會(huì)給我推薦另一個(gè)，有時(shí)候我都想求求他們把我拉黑�！痹谑忻駝⑴靠磥恚坏┣篮椭薪檎莆樟俗约旱男畔�，推銷電話就會(huì)接踵而來，令人不堪其擾，“感覺他們?yōu)榱四苜u出去房子，什么招數(shù)都是使出來�！�
[b]青島未見抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”[/b]
在小編的采訪中，無論是開發(fā)商、地產(chǎn)營銷公司、中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者和購房者都提到了貝殼找房。以前的鏈家，現(xiàn)在的貝殼找房，都是名副其實(shí)的“行業(yè)霸主”。
小編通過公開資料查詢到，截至2020年4月23日，貝殼找房已進(jìn)駐全國110個(gè)城市，入駐合作品牌超過250個(gè)，手握4萬家線下門店，37萬經(jīng)紀(jì)人，貝殼找房已經(jīng)占據(jù)了中介市場(chǎng)8~9成份額。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，貝殼找房大肆擴(kuò)張，巨額市場(chǎng)占比的背后，就是行業(yè)壟斷的開始。而行業(yè)壟斷的最終，是壟斷企業(yè)擁有了定價(jià)權(quán)，消費(fèi)者除了買單別無選擇。如果貝殼找房“挾客戶以令開發(fā)商”，控制住開發(fā)商的房產(chǎn)營銷，進(jìn)而躍升到銷售鏈條的最頂端，它就會(huì)成為最大的受益者。
青島市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)高秘書長分析認(rèn)為，深圳的五家中介機(jī)構(gòu)會(huì)聯(lián)合起來抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”，是因?yàn)楫?dāng)?shù)卮嬖谝恍o職業(yè)道德的中介經(jīng)紀(jì)人，嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)氐闹薪樾袠I(yè)秩序。但在青島，因?yàn)樗鶊?zhí)行的政策不同，加之行業(yè)主管部門的監(jiān)管和行業(yè)協(xié)會(huì)的約束，青島的地產(chǎn)中介經(jīng)營秩序和風(fēng)氣一直都不錯(cuò)，“作為行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)誠信、端正服務(wù)態(tài)度、建立良好的中介行業(yè)秩序一直是我們工作的重點(diǎn)，反對(duì)的是無專業(yè)執(zhí)照和無職業(yè)道德的黑中介�！�
“中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合抵制‘全民經(jīng)紀(jì)人’是一個(gè)行業(yè)行為，青島也有房產(chǎn)中介的行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)也承擔(dān)著一定行業(yè)自律和行業(yè)自治的職責(zé)。”小編從青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)處了解到，目前青島的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)并沒有抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”的反應(yīng)。
